如果您正在考虑买房，那么最好尽快行动，因为上周美联储（FED）将其关键政策利率（联邦基金利率）上调了 1/4 个百分点（见实施说明）。
这还不是最糟糕的。美国联邦储备委员会预计今年将再加息七次。
美联储为何现在加息？
一句话，通货膨胀。 今年 2 月，美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）报告称，通胀率达到了 40 年来的新高，为 7.9%（见下图）。 这远远高于美国联邦储备委员会 2% 的目标利率。 提高利率是美国联邦储备委员会用来对抗通货膨胀的主要政策工具之一。问题只有一个。美国联邦储备委员会在这场斗争中姗姗来迟，这就是为什么在今年剩余的时间里，美国联邦储备委员会将连续加息的原因，因为美国联邦储备委员会正在迎头赶上。仅供参考：下一份通胀报告将于 2022 年 4 月 12 日公布。 如果你是一个赌徒，那么预计通胀会更高。 随之而来的是更高的利率。
什么是通货膨胀？
一言以蔽之，通货膨胀是指 价格水平的普遍上涨在一个经济体中，所有商品和服务的价格水平普遍上涨。因此，在通货膨胀的影响下，你口袋里的钱和银行账户里的存款将变得不值钱。 换句话说，美元的购买力将下降，消费者能够负担的商品和服务将减少。
有些人将通货膨胀称为对储蓄的隐性或非法征税，因为它绕过了传统的立法程序。他们是对的。通货膨胀使政府无需通过法律来提高税收就能获得更多的收入。
通货膨胀的原因是什么？
答案相对简单。不幸的是，该负责任的人不想承担责任，因此将责任归咎于其他人。 这些人，各色各样的政客，想让你相信通货膨胀来自贪婪的商人、挥霍无度的消费者，以及现在的俄罗斯。然而，真正的罪魁祸首是政府本身。
传奇经济学家米尔顿-弗里德曼（Milton Friedman）认为，"通货膨胀始终是一种货币现象，而且无处不在，因为只有货币数量比产出增长得更快，才能产生通货膨胀 "。
那么，谁控制着美国经济中的货币数量？当然是联邦政府。FED（美国中央银行）负责制定货币政策，每天创造或摧毁数十亿美元。这些政策考虑到了国会（两党）每年大量的赤字支出（见下图）。
联邦预算长期赤字
资料来源数据实验室
在通胀时期，房地产比黄金更好
无论是房主还是投资者，好消息是房地产是抵御通胀的绝佳保值工具。 令人惊讶的是，它甚至比黄金更好，因为通货膨胀的变化已被证明在解释金价变化方面没有统计学意义。
以下是房地产在通胀时期表现优于其他资产类别的三个原因。
- 收取更高租金（收入）的能力:一般来说，业主可以收取更高的年租金（收入），因为大多数租约都与通货膨胀或消费者价格指数（CPI）12 个月的变化挂钩。
- 房屋价格反映重置成本:通货膨胀增加了建筑成本（劳动力和原材料），从而提高了新房和现房的价格（价值）。后者受益于与重置成本提高相关的阶跃效应，以及前面提到的收取更高租金的能力。
- 抵押贷款债务贬值：通货膨胀实际上使长期固定利率债务或抵押贷款贬值，因为它允许借款人用膨胀（更便宜）的美元偿还固定利率债务。
这是好消息。坏消息是，通货膨胀通常会提高利率或借贷成本，这在一定程度上会减少对房地产的需求，并部分抵消房价的上涨。此外，通货膨胀还会提高房产税，从而部分抵消房主和投资者获得的回报。
一句话，投资房地产利大于弊。 因此，如果您是房主或投资者，并且担心通货膨胀，那么请相信房地产是抵御通货膨胀的最佳投资工具之一。
通胀将如何影响房屋价值？
简而言之，随着美国联邦储备委员会实施其抑制通胀的计划，购房者应该预期房价会变得更加昂贵，融资成本也会增加。
截至 2022 年 3 月 24 日，30 年期固定利率抵押贷款的利率为 4.42%，比 21 年 12 月 30 日的利率高出 1.31 个百分点。 对于购房者来说，随着对通货膨胀的担忧在这一年里不断加剧，您应该预期这一利率会进一步攀升。
可负担性将是今年影响购房者行为的主要问题。 我们预计，随着购房成本（价格和融资）的增加，符合条件的购房者人数将逐渐减少。但我们相信，购房者数量的减少将是微不足道的，不会对房价增长或合同条款（或有条款）产生重大影响，尤其是在 2022 年上半年。 2022 年下半年，我们可能会看到房价增长速度下降，合同条款也会重新引入。
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