为房主带来更多好消息｜预计利率上升不会对 2022 年房价增长产生负面影响
住宅供需失衡继续有利于卖方
不可否认的是，2021 年，独户住宅业主的房价增长碾压了马萨诸塞州的房地产市场（见图 1）。
低库存和空前的住房需求导致许多买家不得不：a）在开放日排长队；b）放弃传统的或有事项（即验房和/或抵押贷款）；c）提交超过卖家要价的报价，以获得接受。请注意，所有这些都是在通货膨胀和抵押贷款利率处于相对较低且稳定的水平时发生的。实际上，这就是 "新常态"。
然而，到了 2022 年，情况开始发生变化（见图 2）。今年 1 月，美国劳工统计局宣布，以消费者价格指数（CPI）12 个月的变化来衡量的通货膨胀率在 2021 年 12 月达到了 7%，这是自 1982 年 6 月以来从未有过的水平。各位，这是近 40 年前的水平，是 20 年平均水平 2.2% 的 3.2 倍。
同样，1 月份前三周的抵押贷款利率（见图 3）也有所上升。 
在美联储宣布计划通过一系列加息措施和减少/暂停资产购买（刺激）计划来积极应对通胀之后，该指数上涨了四十五个基点（近半个百分点）。
那么，这对我们这些拥有住房的人意味着什么？更高的通胀率和不断上升的抵押贷款利率会对房价、合同条款和买家需求产生怎样的影响？让我们先来看看等式的供应方。
库存短缺｜展望与分析
在供应方面，影响独户住宅库存的主要因素有两个：新屋开工率和转售房屋数量。
就前者而言，2022 年的新房开工量不太可能有意义地缩小当前的供需失衡，而这种失衡在 2021 年推动了房价的增长。这是因为宏观经济因素（即通货膨胀、劳动力短缺和其他供应链限制）正在给建筑成本带来不确定性，从而使这类投资更加昂贵，对投资者的吸引力也可能降低。
同样，2022 年转售的独户住宅数量尽管预计会同比增长，但可能不会有意义地缩小当前的供需失衡。可能且愿意出售的卖家（如空巢老人、退休人员）面临的挑战与所有买家面临的挑战相同：寻找并购买替代房屋。有趣的是，这些房主不仅想卖房，而且很可能需要卖房，因为房屋成本（如房产税、维护费用等）会随着通货膨胀而增加。
总的来说，新屋开工和转售不太可能有意义地改变 2022 年独户住宅当前的供需失衡状况。除非购房者（需求）方面发生实质性变化，否则房屋中介和房主都应该期待今年春季又一个繁忙甚至狂热的售房季。
买方需求过剩｜前景与分析
对于购房者来说，2022 年的关键问题是 可负担性.换句话说，我能买得起多少房子，是否有资格获得抵押贷款？
不幸的是，对于一些购房者来说，这个问题的答案可能与他们在 2021 年得到的答案不同，因为通货膨胀和抵押贷款利率都在上升。
就前者而言，通货膨胀通常会使房地产价格上涨，因为建筑成本上升和收取更高租金的能力会提高房屋价值（新房和转售房）。对于购房者来说，这显然是一个不受欢迎的消息，因为他们的购房成本增加了。
就抵押贷款利率而言，大多数购房者无法用现金购买梦想中的房屋。这意味着他们必须从银行获得抵押贷款，以弥补购房款和首付款之间的差额。
然而，由于通货膨胀和房屋供应问题，购房者的首付款与购房价格之间的差距可能会扩大，因此这一差额（即贷款额）可能会增加。这当然会增加购房者的借贷成本，从而有效地将一些购房者挤出市场。换句话说，他们的抵押贷款申请将被拒绝，因为他们负担不起。
我们不知道的问题是，有多少买家会因为借贷成本的增加而退出市场。如果这个数字很大，那么它可能会对房价增长产生缓解作用。不过，在短期内，我们预计房价不会出现负增长，因为房屋供应问题仍然大于利率上升和通货膨胀可能对购房者在 2022 年购房的能力和意愿造成的任何潜在干扰。
答案是
总之，我们预计利率和通胀的上升不会对 2022 年的房价产生实质性的负面影响。恰恰相反，我们预计 2022 年房价增长将再创新高。不过，我们也承认，由于通胀和抵押贷款利率上升导致的负担能力问题，符合条件的购房者群体将会缩小，房价最终会受到压力。这是一个长期问题，我们将在今后的新闻通讯中继续报道。与此同时，如果您是正在考虑出售房屋的房主，请致电我们，我们将帮助您就出售您最大、最重要的投资（即您的房屋）做出正确的决定。
