卖房？您最好先看看这个1
先报喜
6 月份，马萨诸塞州大都会西区的房价创下历史新高，因为大多数卖房者继续收到超过最终挂牌价的出价。
值得注意的是，在截至 2022 年 6 月 30 日和 2021 年 6 月 30 日的六个月中，住宅销售价格中位数分别从 76.99 万美元提高到 89.75 万美元。与一年前同期相比，增长了 16.6%，与同期其他资产类别（见附表 1）相比，这是一个很好的回报。
"2022年上半年，房地产投资的表现优于其他
"。
附图 1 - 资产回报率（截至 2022 年 6 月 30 日）
| 资产类别 | 年度回报率 |
|---|---|
| 标准普尔5001 | -20.58% |
| 黄金期货1 | -2.41% |
| 美国公司债券1 | -14.39% |
| 大都会西区房地产2 | 16.60% |
1 资料来源华尔街日报》市场数据
2 资料来源：MLSPIN、Domus Analytics：MLSPIN, Domus Analytics.
房价创纪录的增长主要反映出：1）当前住房供需失衡，仍然有利于卖方；2）通胀预期；3）借贷成本（即抵押贷款利率）可能继续增加。后者促使一些购房者积极出价，如果出价被接受，他们就可以避免未来更高的融资成本。
展望未来，我们重申之前的指导意见，即预计在 2022 年剩余时间内，大都会西区的房价涨幅将有所下降。
2022 年以后，我们预计房价将面临与持续高通胀时期相关的某些副作用（详见下一节）带来的下行压力。
现在是坏消息
让我们先回顾一下 2022 年是如何开始的。
在科伊尔团队2022 年 1 月的时事通讯中，我们讨论了我们预计 2021 年下半年开始出现的通货膨胀（见图表 2）将如何影响 2022 年马萨诸塞州的房价。
请注意，当时美国的年通货膨胀率达到了四十年来的最高点 7%（2021 年 12 月；来源：美国劳工统计局）。
在那期通讯中，我们指出，从历史上看，房地产投资总体上被证明是一种有效的对冲通胀的工具，其表现优于其他资产类别（股票和债券--见附表 1）。迄今为止，这一预测被证明是正确的。然而，正如我们在随后的时事通讯中所指出的，持续的高通胀时期会产生以下四种负面影响，如果不加以妥善处理，可能会导致房价在 2023 年及以后出现下跌。
1.更高的利率
在科伊尔团队2022 年 2 月的时事通讯中，我们讨论了为什么通货膨胀的出现会迫使美联储通过一系列加息来积极应对。 请注意，美联储使用利率这一关键政策工具来实现其对美国经济的货币目标和其他目标。其中一个目标是物价稳定或 2% 的通胀目标。
当时我们表示，预计 2022 年马萨诸塞州的房价增长将再创新高。 不过，我们也说过，房价最终将面临下行压力，因为通货膨胀导致的利率上升将造成 长期负担能力问题购房者的长期负担能力问题（见前几段中的指导意见）。事实上，我们现在就看到了这种趋势。
2.负担能力和需求萎缩
通货膨胀的一个更显著的长期副作用是它对住房需求的影响。
在 Coyle 团队2022 年 4 月的时事通讯中，我们讨论了为什么可负担性是一个可能破坏房价增长的问题。正如我们在之前的博客和时事通讯中所指出的，住房成本（包括挂牌价和融资）正变得高得令人望而却步，尤其是对于首次购房者而言。由于购房者被迫完全退出市场，或降低期望值，购买价格较低的房屋，因此房屋需求量出现了萎缩/变化。
奇怪的是，通货膨胀和这些副作用最终可能会治愈目前的 供需失衡独户住宅市场的供需失衡。不幸的是，这种治疗可能会因为需求的减少而不是供应的增加而发生。无论如何，我们已经开始看到，市场杠杆/优势正在从卖房者身上略微转移。 事实上， 开放日的人流量和提交/收到的报价都明显下降。 此外，我们还看到越来越多的挂牌中介不得不通过谈判来决定价格和条款。
可负担性对住房需求的负面影响
3.经济衰退与失业
衰退 = 失业 = 需求减少
通货膨胀的另一个副作用是增加了经济放缓（即衰退）和失业率上升的可能性。
通货膨胀是指一个经济体中所有商品和服务的成本普遍上涨，它降低了个人和企业的货币购买力。消费者会减少购买，因为他们买不起同样的数量。企业降低生产水平，以适应需求的下降。这通常会导致裁员，因为企业需要更少的劳动力来满足较低的生产水平。这当然会导致经济放缓，而经济放缓如果是实质性的，就会导致经济衰退。
那么，经济衰退/失业率上升对房价有何影响？
一般来说，贷款机构不愿意把钱借给失业者（即没有能力偿还贷款的人）。换句话说，他们的信用风险不高。 因此，随着失业率的上升，符合条件的购房者人数预计会减少。在这种情况下，我们可以合理地假设，房价将趋于平稳、下降，或者与失业率上升之前相比增长乏力。
同样，如果您目前拥有一套住房，但却失业了，那么您偿还每月按揭/住房贷款的能力就会受到质疑。 在这种情况下，没有其他资金来源的房主可能不得不：1）取消抵押品赎回权；或 2）过早出售房屋，而且出售价格不如有偿就业时优惠。 无论哪种结果，都可能对房价造成下行压力。
4. 更高的财产税
通货膨胀还会影响房主必须向房屋所在城市/乡镇缴纳的房产税金额。
与所有企业一样，乡镇/城市也需要承担资金义务。这些实体完全依靠您的财产税来为这些义务提供资金。其中最大的是学校预算，通常占市/镇预算的最大份额。
随着通货膨胀的出现，乡镇/城市与企业一样，需要征收更多的收入（这里指税收）来支付增加的开支。这当然会导致房产税的增加，从而提高普通房主或潜在购房者的住房成本。其影响可能会压低房价，以使普通购房者更能负担得起总住房成本（即住房成本、房产税、财务成本、水电费等）。
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关于科伊尔团队
Compass 的专业房地产代理团队 Team Coyle 在帮助个人和家庭在马萨诸塞州大波士顿地区（主要是大城西区）购买和出售房地产方面拥有十多年的经验。
